Wertermittlung / Immobilienwert von Häusern oder Wohnungen in Braunschweig

Warum gibt es so viele Begriffe für die Immobilienbewertung? Es könnte doch so einfach sein, wenn es nur einen Immobilienwert gäbe!

Wir erklären Ihnen hier, was die verschiedenen Immobilienwerte bedeuten und warum es eigentlich bei der Wertermittlung nur einen Immobilienwert geben sollte und die anderen dennoch ihre Berechtigung haben.

Hinweis zu den Inhalten dieses Artikels über Immobilienwerte:

Hierbei handelt es sich natürlich nicht um eine wissenschaftliche Arbeit, sondern eine möglichst einfache Beschreibung von zum Teil sehr komplexen Definitionen mit rechtlichen Hintergründen, insbesondere im Steuerrecht, welche dem ständigen Wandel unterlegen sind. Dieser Blog beschreibt unsere Erfahrungen und die Situation im Oktober 2016. Spätere Änderungen werden hier nicht berücksichtigt oder korrigiert. Unser Blog dient natürlich zudem weder der Rechts- noch der Steuerberatung, er erhebt weder einen wissenschaftlichen Anspruch noch den Anspruch der Vollständigkeit. Wir empfehlen generell die Beratung durch einen Rechts- oder Steuerberater.

• Brandkassenwert

Der Brandkassenwert dient dazu, Wiederbeschaffungswert zu ermitteln. Es gibt ihn, um eine einheitliche Basis zur Berechnung von Neubauwerten zu schaffen, um daraus wiederrum die Versicherungsprämien zu berechnen. Dabei wird bei der Wertermittlung (unabhängig vom tatsächlichen Baujahr) auf das Jahr 1914 zurück gerechnet.

 

• Beleihungswert

Der Beleihungswert ist ein Begriff aus dem Bankwesen. Er repräsentiert den Wert einer Kreditsicherheit, vor dem erwartet wird, daß er sich im Falle des Ausfalls des Schuldners kurzfristig realisieren lässt. Diese Art der Wertermittlung wird von Banken und Versicherungen genutzt – für den Eigentümer einer Immobilie ist er ansich unbeachtlich, hat aber dennoch eine große Bedeutung. Setzt die Bank ihn zu niedrig an, können die Zinsen erheblich höher ausfallen.

Im Beleihungswert sollen Verkaufsrisiken und Wertschwankungen, welche sich im Worst-Case-Szenario“ ergeben könnten bereits berücksichtigt sein. Deshalb fällt dieser Wert auch deutlich niedriger aus, als der tatsächliche Marktwert oder Kaufpreis zum Zeitpunkt der Kreditvergabe. Leider ist die Herangehensweise der Banken nicht nur uneinheitlich, sondern häufig vom guten Willen derer sog. Gutachter abhängig, die leider oftmals das Handwerkszeug zur Immobilienbewertung garnicht erlangt haben.
Zwei traurige Beispiele:

1. Ein von einer überregional tätigen Bank beauftragter Gutachter stufte einen Beleihungswert erheblich herunter, weil die Immobilie “an der B1″ liegt.
   Die Auflösung: Die 40m² Studentenwohnung war in der Pestalozzistraße – direkt im Univiertel. Warum das ein Negativkriterium sein soll, konnten wir nicht nachvollziehen. Später ergab sich, daß der sog. Gutachter nie dort gewesen war, sondern lediglich mit Google-Maps arbeitetete.
2. Eine ausschließlich in der Region rund um Braunschweig verwurzelte Bank sendete eine in Hannover ansässige Gutachterin.

   Anlässlich der Bewertung eines 4-Familienhauses  in Wallage in Braunschweig nahm die Dame einen Ortstermin gemeinsam mit unserem Mitarbeiter wahr und begrüßte ihn mit den Worten: “Ich habe gerade gesehen hier fließt ja auch ein Fluß, das ist aber schön”.

Sofern Sie mit der Wertermittlung des Beleihungswertes der Bank nicht zufrieden sind: Gehen Sie zu einer anderen Bank, die machen auch gern Geschäfte…

 

• Einheitswert

Der Einheitswert soll eigentlich dem tatsächlichen Wert des Grundstückes so nahe wie möglich kommen. Da deren Grundlage aber die Hauptfeststellungszeitpunkte 1964 und 1935 sind, sind die Abweichungen erheblich. Der Einheitswert hat deswegen nur für die Ermittlung von Steuern eine Bedeutung. Hierbei handelt es sich um die Grundsteuer, die Gewerbesteuer und die Zweitwohnungssteuer. In der Vergangenheit wurde dieser Wert auch für die Bemessung anderer Steuern heran gezogen. Da insbesondere das Steuerrecht einem ständigen Wandel unterlegen ist, ist diese Situation natürlich nicht in Stein gemeisselt, sie kann sich jederzeit durch Gesetzgebung oder Rechtsprechung verändern. Diese Herangehensweise an die Wertermittlung ist jedenfalls mindestens antiquiert, wenn nicht sogar völlig untauglich.

 

• Sachwert

Wertermittlung des Sachwertes vereinfacht ausgedrückt: Die Summe der verwendeten Baumaterialien zuzüglich der damit verbundenen Arbeit und Nebenkosten abzüglich der altersbedingten Wertminderung.

 

Man nennt die Sachwertermittlung nicht ohne Grund „Steine zählen“. Viele Gutachter lehnen diesen Weg der Wertermittlung jedoch kategorisch ab, weil es wenig zielführend ist, zu ermitteln, was denn der Baukörper rechnerisch wert wäre, wenn der tatsächliche Wert dann doch nicht daran orientiert, was die Herstellungskosten gewesen sein könnten.

Darüber hinaus mag die Summe der Baumaterialien im Baumarkt in Braunschweig gleich sein, aber deren Wert, wenn sie zu einem Mehrfamilienhaus verbunden sind, ist sehr orts- und Lageabhägig. So wird in Wallage von Braunschweig ein höherer Preis erzielt werden, als z.B. in Stiddien – selbst wenn man den Bodenwert herausrechnet.

 

• Ertragswert

Der Ertragswert ergibt sich, wie der Name schon sagt, aus der Wertermittlung der aus der Immobilie zu erzielenden Erträgen. Erträge können damit aber nicht nur Mieten und Pachten sein, sondern z.B. auch Erbbauzinsen, Niesbräuche, Zölle oder landwirtschaftliche Erträge. Daraus lässt sich ein Jahresertrag ermitteln, welcher dann die Grundlage für die Bewertung des Grundstückes ist.  Natürlich sind dabei auch noch erhebliche Zu- und Abschläge möglich, wenn ein Ertrag z.B. deutlich niedriger ist, als markt- oder ortsüblich.

Für Renditeimmobilien, wie z.B. Büro- oder Mehrfamilienhäuser ist das Ertragswertverfahren ein häufig verwendeter Weg, um den tatsächlichen Marktwert der Immobilie zu ermitteln.

 

• Vergleichswert

 

Nach Vergleichswertverfahren erfahren wird derWert aus tatsächlich realisierten Kaufpreisen von anderen Kauffällen ähnlicher Immobilien abgeleitet, die in Lage, Nutzung, Bodenbeschaffenheit, Zuschnitt und sonstiger Beschaffenheit hinreichend mit der zu vergleichenden Immobilie übereinstimmen.

 

• Direktes Vergleichswertverfahren -Der optimale Fall ist der direkte Vergleich: Die benachbarte Eigentumswohnung im selben Haus in Braunschweig, in gleicher Größe, Nutzung, Ausstattung, Zustand wurde am Vortag auf dem freien Markt verkauft. Da dieser Fall in der Praxis kaum vorkommt, wird das indirekte Vergleichswertverfahren verwendet.
• Indirektes Vergleichswertverfahren -Das indirekte Vergleichswertverfahren basiert auf der Kaufpreissammlung Gutachterausschüsse, die sich aus der Auswertung sämtlicher beurkundeter Kaufpreise ergibt. Hierzu wird vom Sachverständigen Einblick in die anonymisierte Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses genommen. Eine sichere Beurteilung ist allerdings nur bei ausreichender Zahl von hinreichend geeigneten vergleichbaren Käufen in zeitlich nahem Abstand möglich.Auch die Nutzung von Bodenrichtwerten drängt sich auf, dabei ist jedoch zu berücksichtigen, daß die Fehlertoleranz sich bei diesen Werten erheblich erhöht, wenn in der dortigen Lage dort schon länger keine unbebauten Grundstücke mehr zum Marktpreis verkauft wurden.Typische Merkmale, die dann zu Zuschlägen oder Abschlägen vom Mittelwert des Vergleichswertes des Bodens führen, sind: Lage, also Braunschweig, Ortsteil, Stadtteil, Stadtviertel, Straße, Straßenseite – Mikrolage und Makrolage genannt. Dazu kommen andere Lagekriterien wie z.B. auch Bodenbeschaffenheit, Größe und Form des Grundstückes, Bodenschätze oder Altlasten, Gefahrenpotentiale, Erschließungsgrad, Baurecht, Planungsrecht, Außenanlagen und deren Zustand.Bei den baulichen Anlagen auf dem jeweiligen Grundstück verhält es sich ähnlich, Baujahr, Abnutzung, Austtattung, Qualität, Art und Maß der baulichen Nutzung, Rechte Dritter (wie z.B. Mietverträge), Baumängel oder Bauschäden sind Faktoren, die den Vergleichswert gegenüber dem vorher ermittelten Durschnittspreis erhöhen oder senken können.

 

• Buchwert

Der Buchwert wird insbesondere bei der Bilanzierung von Immobilien verwendet und hat recht wenig Aussagekraft über den aktuellen Marktwert. Er wird jedoch benötigt, damit nicht jede Immobilie, jedes Jahr zum Jahresabschluß für die Bilanz neu bewertet werden muß und hat insofern auch seine Berechtigung.

Vereinfacht ausgedrückt: Anschaffungskosten (Herstellungskosten) abzüglich Abschreibungen zuzüglich Zuschreibungen = Buchwert

 

• Verkehrswert

§ 194 des Baugesetzbuches (BauGB) besagt: „Der Verkehrswert wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“

Das bedeutet, daß jegliche Subjektivität ausscheidet, auch etwaige Sympathien oder Antipathien des Verkäufers gegenüber einem bestimmten potentiellen Interessenten oder innerhalb einer Erbengemeinschaft.

 

• Der Verkehrswert entspricht also dem Preis, der bei einem fiktiven Verkauf erzielbar wäre.
• Der Verkehrswert bestimmt sich aus allen tatsächlichen und rechtlichen Merkmalen / Eigenschaften nach den Anschauungen des „gewöhnlichen Rechtsverkehrs“
• Der Verkehrswert ist ein stichtagsbezogenener Wert, der sich theoretisch täglich ändern oder schwanken kann.

 

• Marktwert

Artikel 49 (2) der Richtlinie des EU-Rates
„Unter Marktwert ist der Preis zu verstehen, der zu dem Zeitpunkt der Bewertung aufgrund eines privatrechtlichen Vertrages über Bauten oder Grundstücke zwischen einem verkaufswilligen Verkäufer und einem ihm nicht durch persönliche Beziehungen verbundenen Käufer unter den Voraussetzungen zu erzielen ist, daß das Grundstück offen am Markt angeboten wurde, dass die Marktverhältnisse einer ordnungsgemäßen Veräußerung nicht im Wege stehen und dass eine der Bedeutung des Objektes angemessene Verhandlungszeit zur Verfügung steht“.

 

The European Group of Valuers Associations (TEGoVA) definiert den Marktwert wie folgt:

„Der Marktwert ist der geschätzte Betrag, zu dem eine Immobilie in einem funktionierenden Immobilienmarkt zum Bewertungsstichtag zwischen einem verkaufsbereiten Verkäufer und einem kaufbereiten Erwerber nach angemessenem Vermarktungszeitraum in einer Transaktion im gewöhnlichen Geschäftsverkehr verkauft werden könnte, wobei jede Partei mit Sachkenntnis, Umsicht und ohne Zwang handelt“.

 Soll heißen, die verschiedenen Fiktionen unterscheiden sich nicht vom Verkehrswert! Deswegen ist, unserer Auffassung nach der Marktwert dem (älteren) Verkehrswert gleichzusetzen.

 

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Der Immobilienwert im Sinne des Eigentümers oder des Kunden

Welchen Immobilienwert bzw. welche Art der Wertermittlung Sie benötigen, sollte sich aus den vorgehenden Erklärungen und Definitionen ergeben haben. Wir beschreiten zwei Wege zur Wertermittlung: Dabei geht es aber weniger um das Ergebnis – dieses ist bei beiden Wertermittlungen das Gleiche – sondern vielmehr der Aufwand, der betrieben werden muß, oder vermieden werden kann. Unsere Wertermittlungen stellen wir im Folgenden vor:

 

Wertermittlung in Form eines Sachverständigen-Gutachten 

Soweit es uns als Gutachter betrifft – entscheidend für uns  (und unsere Kundschaft) ist typischerweise am ehesten die Wertermittlung des Marktwertes / Verkehrswertes.  Also der Wert, der für Sie als Kunden durchsetzbar wäre bzw. zum jeweiligen Stichtag durchsetzbar gewesen wäre.

Beispiel: Erbfall – das Finanzamt schätzt eine Immobilie zu hoch ein, so daß Ihnen erhebliche Erbschaftsteuer entsteht. Wir prüfen die (vermutlich) falsche Bewertung durch das Finanzamt in Ihrem Auftrage und erstellen ein Gegengutachten bzogen auf den Todestag des Erblassers, um Ihnen die unangemessen hohe Steuerlast zu ersparen.

Ein anderes Beispiel: Bei streitigen Auseinandersetzungen über das Einfamilienhaus oder Immobilien im Betriebsvermögen, im Rahmen einer Ehescheidung erstellen wir eine Wertermittlung über den tatsächlichen Wert, damit Ihr zukünftiger Ex-Partner Sie nicht benachteiligt.

Natürlich ermitteln wir, wenn dies für Ihre Ansprüche das Richtige ist, gern auch die anderen Immobilienwerte, auch wenn sie dem Marktwert nicht entsprechen.

Die Kosten für diese Wertermittlung / Sachverständigen Gutachten sind in der HOAI, der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure geregelt. Die HOAI 2013 finden Sie hier: HOAI 2013

Da die Regeln für Gutachtachten sehr streng sind und aufwändige mathematische Herleitungen mit wissenschaftlicher Genauigkeit zum Beweis erfordern, haben diese Gutachten oftmals mitsamt Anhängen 30-40 Seiten und sind entsprechend teuer.

Die Alternative dazu ist die Marktwertanalyse, die weniger aufwändig ist, aber auf den selben Wert kommt. Die Marktwertanalyse ist die erheblich günstigere Variante der Wertermittlung – oft kostet sie weniger als ein Drittel gegenüber dem konvventionellen Gutachten nach HOAI.  Sie wird im folgenden Absatz beschrieben. Nachteil der Marktwertanalyse: Da keine wissenschaftliche Methodik verwendet wird, ist sie vor Gericht oftmals nicht anerkannt.

 

Wertermittlung durch Marktwertanalyse von Jo. Wolter Immobilien

In unserer Eigenschaft als Immobilienmakler ermitteln wir ausschließlich den Marktwert.

Dies geschieht basierend auf unserer Marktkenntnis, nicht nach mathematisch wissenschaftlichen Formeln und Ableitungen.  Wir ermitteln den durchschnittlich verwirklichten Durchschnittspreis vergleichbarer Immobilie und modifizieren diesen Durchschnittswert anhand von Zu- oder Abschlägen, die Ihre Immobilie gegenüber der durchschnittlichen Vergleichsimmobilie erhält. Dabei berücksichtigen wir verschiedene Lagekriterien, Ausstattungskriterien, energetische Kriterien, aber auch Faktoren wie Grundrißgestaltung oder die Anpassung an die Marktwertentwicklung gegenüber dem vergangenheitsbezogenen Durchschnittswertes.

Der Vorteil gegenüber einem klassischen Gutachten ist, daß die Wertermittlung in Form der Marktwertanalyse von Jo. Wolter Immobilien erheblich günstiger ist und innerhalb weniger Tage angefertigt werden kann, während man auf eine Gutachten nach HOAI oftmals mehrere Wochen oder gar Monate warten muß. Der Nachteil der Marktwertanalyse ist, daß sie bei juristischen Auseinandersetzungen von Richtern oftmals nicht akzeptiert wird.

Wenn man den Wert der Immobilie allerdings nur für sich selbst oder bei zum geschickten Verhandeln mit einem Kunden benötigt, ist die Wertermittlung via Marktwertanalyse in den meisten Fällen die bessere Wahl.

 

Fragen Sie uns, welches Gutachten bzw. welche Wertermittlung für Ihre Immobilie in Braunschweig oder im Braunschweiger Umland, in Wolfsburg, Wolfenbüttel, Vechelde, Cremlingen, Helmstedt, Salzgitter oder Gifhorn die Richtige ist.

Wir freuen uns auf Ihre Nachricht oder Ihren Anruf unter 0531-244770. Wenn Sie mehr über Jo. Wolter, Immobilienmakler in Braunschweig erfahren wollen klicken Sie hier für unsere Maklerwebseite oder hier für unsere Gutachterwebseite.

 

 

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Stand: 2016-11-20

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